《刑法》第二百二十八条【非法转让、倒卖土地使用权罪】以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或 者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土 地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
第二百三十一条 【单位犯扰乱市场秩序罪的处罚】单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。
由于法律法规司法解释每年都会出现新变化，苏义飞律师将在此网站页面每年更新一次该罪名量刑标准:
（2010年）最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）
第八十条 [非法转让、倒卖土地使用权案(刑法第二百二十八条)]以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉:
(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;
(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;
(三)非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;
(四)违法所得数额在五十万元以上的;
(五)虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚，又非法转让、倒卖土地的;
(六)其他情节严重的情形。
（2000年）最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释
第一条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：
（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；
（四）非法获利五十万元以上的；
（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
第二条 实施第一条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”：
（一）非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；
（四）非法获利一百万元以上的；
（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。
（2009年）全国人民代表大会常务委员会关于《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条的解释
全国人民代表大会常务委员会讨论了刑法第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条规定的“违反土地管理法规”和第四百一十条规定的“非法批准征收、征用、占用土地”的含义问题，解释如下：
刑法第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条规定的“违反土地管理法规”，是指违反土地管理法、森林法、草原法等法律以及有关行政法规中关于土地管理的规定。
刑法第四百一十条规定的“非法批准征收、征用、占用土地”，是指非法批准征收、征用、占用耕地、林地等农用地以及其他土地。
苏义飞律师提供判例：
尹某、梁某甲等非法转让、倒卖土地使用权罪一审刑事判决书
【文书来源】 中国裁判文书网
审理法院： 宿州市埇桥区人民法院
案 号： （2014）埇刑初字第00295号
裁判日期： 2014-10-17
审理经过
安徽省宿州市埇桥区人民检察院以宿埇检刑诉（2014）147号起诉书指控被告人尹某、梁某甲、姬某犯非法倒卖土地使用权罪，于2014年3月27日向本院提起公诉。本院于当日立案，并依法组成合议庭，于2014年4月28日、7月8日两次公开开庭审理了本案。宿州市埇桥区人民检察院指派检察员刘军、梁侠出庭支持公诉，被告人尹某及其辩护人王景懿、被告人梁某甲及其辩护人张军、被告人姬某及其辩护人许梅均到庭参加诉讼。期间，公诉机关补充侦查两次。现已审理终结。
一审请求情况
安徽省宿州市埇桥区人民检察院指控：2012年底至2013年初，被告人尹某通过埇桥区北杨寨乡前付村会计姬某、前付村黄寨组村民小组组长梁某甲的协调和帮助，先后介绍刘某甲、赵某甲两人在该村购买土地，合计倒卖基本农田以外的耕地20.475亩，尹某从中获利26万元，姬某、梁某甲各从中获利1.7万元。
针对上述指控，公诉机关当庭出示了被告人供述和辩解、证人证言及相关书证等证据予以证实，认为被告人尹某、姬某、梁某甲非法倒卖土地均在20亩以上，情节特别严重，其行为均已构成非法倒卖土地使用权罪。被告人尹某在被司法机关控制后，主动交代了司法机关尚未掌握的犯罪事实，系自首。建议依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条的规定，对被告人尹某在有期徒刑三至四年的幅度量刑，对被告人姬某、梁某甲在有期徒刑三至五年的幅度量刑。
一审答辩情况
被告人尹某、姬某、梁某甲当庭均表示对公诉机关的指控无异议，并均同意各自辩护人的辩护意见。
被告人尹某辩护人的辩护意见是：对公诉机关指控被告人尹某行为构成非法倒卖土地使用权罪不持异议。但认为尹某在刘某甲买卖土地中仅起介绍作用，行为构不成犯罪；在赵某甲买卖土地中集体的土地2.19亩应从犯罪数额中扣除；被告人尹某具有自首情节，系初犯、偶犯，建议对被告人尹某免予刑事处罚。
被告人姬某辩护人的辩护意见是：被告人姬某在共同犯罪中起辅助作用，系从犯；经派出所传唤后，没有抗拒，如实供述犯罪事实，系自首；另主动退还所得款，建议对被告人姬某处三年以下有期徒刑并适用缓刑。
被告人梁某甲辩护人的辩护意见是：被告人梁某甲具有自首情节；积极退还赃款，建议对其从轻处罚。
经审理查明：2012年底至2013年初，被告人尹某通过宿州市埇桥区北杨寨乡前付村会计被告人姬某、前付村黄寨组村民小组组长被告人梁某甲的协调和帮助，先后介绍刘某甲、赵某甲两人在前付村购买土地。其中，帮助刘某甲以每亩6万元的价格，购买该村村民葛某甲承包耕地3.45亩、葛某乙承包耕地4.09亩、村集体耕地1.595亩，合计倒卖基本农田以外的耕地9.135亩，被告人尹某以好处费、介绍费名义向刘某甲索取人民币2万元；帮助赵某甲以每亩10万元（卖地村民实际得款6万元／亩）的价格，购买该村村民黄某甲承包耕地6.59亩、王某承包耕地2.56亩、村集体耕地2.19亩，合计倒卖基本农田以外的耕地11.34亩，被告人尹某从中获利26万元，被告人梁某甲、姬某各从中获利1.7万元。
另查明，该案系宿州市人民检察院在侦办宿州市城建执法人员涉嫌受贿案件中向被告人尹某了解情况时，被告人尹某主动向办案人员供述其伙同被告人姬某、梁某甲非法倒卖土地使用权的行为，遂由宿州市公安局将被告人姬某、梁某甲通知至前付村办公室将被告人姬某、梁某甲抓获归案。2013年12月26日，宿州市人民检察院将案件移交至宿州市公安局办理，宿州市公安局先后对被告人尹某、姬某、梁某甲采取了强制措施。
被告人姬某、梁某甲归案前，为掩盖其非法牟利的事实，以“土地补偿费”名义分别支付给葛某甲、黄某甲、王某1万元，并要求葛某甲等人将收条日期写为买卖土地的时间段。
2014年1月29日，被告人姬某、梁某甲在宿州市公安局经济犯罪侦查支队各退赃2万元。
上述事实，有公诉机关提交，并经法庭质证、认证的下列证据予以证明：
一、书证
（一）土地转让协议，证明2012年12月26日刘某甲与葛伟、葛某甲签订协议，约定葛某乙、葛某甲以6万元一亩转让9.135亩土地给刘某甲，转让款54.9万元，刘某甲付款后，该地块产权永远属刘某甲所有。证明人黄某、梁淑某。
（二）承包土地转让合同，证明2013年1月24日董某、王某与赵某甲（赵某甲签赵某乙名）签订协议，约定董某、王某以8.5万元一亩转让11.34亩土地，付款后，该地块使用权永久归受让方所有。合同中见证方黄某、梁某甲签名
（三）量地记录，证明转让王某承包地2.56亩x6万元=153600元，黄某甲承包地6.59亩x6万元=395400元，村集体土地2.19亩；文艺（葛某乙）承包地4.09亩=245400元，文忠（葛某甲）承包地3.45亩=207000元，村集体土地96600元。
（四）个体工商户营业执照、埇桥区人民政府关于昌盛养殖场进行农业设施建设的批复及其附件等，证明刘某甲欲使所购土地合法化办理昌盛养殖场相关审批手续的事实。
（五）个体工商户营业执照、埇桥区人民政府关于天顺养殖场进行农业设施建设的批复及其附件等，证明赵某甲欲用所购土地办理天顺养殖场相关审批手续的事实。
（六）收条等（赵某甲提供），证明被告人尹某收到赵某甲款项情况：2013年1月22收到征地定金8000元，收到征地款35900元（无日期），2013年1月收到现金5万元，2013年1月31日收到征地款8万元，6月4日收到人民币2万元，13年29号收到人民币7万元，2013年6月13日征地款全部清，85000元／亩。2013年1月28日王某某收到赵某甲征地款153600元；2013年1月28日张某收到赵某甲征地款395400元、19600元；2013年1月29日梁淑某、黄某收到赵某甲卖地款131400元。
（七）收条一张，证明2013年1月22日（量地时）葛某某、王某甲等10人每人领取100元合计1000元误工补助费。
（八）收条三张，证明被告人姬某、梁某甲案发后以“土地补偿费”名义退款并将日期前提的情况：2013年1月29日葛某甲收到卖地补偿款1万元；2013年2月张某收到征地补偿款1万元，王某收到征地补偿款1万元。
（九）前付村委会出具的《证明》，内容“赵某甲、尹某、刘某甲三人均不是前付村村民，并且不在该村居住”。
（十）扣押清单，证明2014年1月29日姬某、梁某甲在宿州市公安局经济犯罪侦查支队各退赃2万元。
二、证人证言
（一）证人葛某甲的证言，证明2012年底黄寨组队长梁某甲带姓尹的找他要买他及兄长葛某乙位于206国道路西、去小张家路北的承包地，他的3亩多，葛某乙的4亩左右，地上种着麦苗，属于一级土地。后来谈成6万元一亩，梁某甲召集小组村民代表十几人带着老尹、刘某甲等人一起去测量的，包括集体土地共9.135亩，在梁某甲家里与刘某甲签订了土地转让协议。2013年2月16日，因刘某甲要求，他们在梁某甲家里又签订了土地租用合同书。测量土地时姬某到现场看了。款已全部付清，村集体的地款经村民代表同意后已分给村民。实际买地人是刘某甲，尹某居中介绍。
（二）证人葛某乙的证言，证明是梁某甲带着刘某甲及住前付村的尹某来买1994或1995年村里分给他和弟弟葛某甲位于北杨寨乡前付村黄寨组南边206国道西侧的承包地，系基本农田以外的耕地，一直种着小麦，刘某甲是实际购买人，尹某中间介绍。后梁某甲组织村民代表量地，他的4.09亩，弟弟葛某甲3亩多一点，加上村集体的2亩多沟沿地一共是9.135亩，每亩6万元，他和葛某甲、刘某甲、尹某、梁某甲、黄某到梁某甲家里签订的土地转让协议，后来又补签了一份假的土地租用合同书。从梁某甲那里分二次拿到土地转让款24万多元。
（三）证人王某的证言，证明约2012年底，黄寨组队长梁某甲带着在他们那里收废品的老尹，问他是否卖位于206国道路西去往小张家的路北组里分给他的2亩多承包地，旁边是黄某甲的约6亩承包地，当时地上种着麦苗。约2013年1月梁某甲召集组村民代表十几人，带着老尹及一男一女去量地，量好后他和黄某甲在梁某甲家与对方签订了土地转让协议，协议上地亩数包括一起量的小组集体的地，具体多少记不清，姓赵女的给款，后来分给小组村民了，他和黄某甲的购地款转账给付的。后来梁某甲说为办养殖手续又让他和对方签订了租赁土地协议。姬某量地时没去，后来在一起吃饭时在场，老尹中间介绍。
（四）证人张某的证言，证明她是黄某甲之妻。约2012年底黄寨组队长梁某甲带老尹找她问是否卖她家位于206国道路西去往小张家路北的那块6亩多承包地，地上种着麦苗。后来谈成交易价6万元一亩，还有她旁边王某的约2亩地。约2013年1月梁某甲召集小组村民代表十几人带着老尹、一男及姓赵女的去量地，包括南侧小组集体沟沿也量了，黄某甲在梁某甲家与对方签订土地转让协议，小组的地钱在梁某甲家里分给村民了，姓赵女人通过农行把钱转到她和王某卡上。后梁某甲说为了办养殖手续让黄某甲和对方签订了租赁土地协议。尹某中间介绍。
（五）证人黄某的证言，证明约2012年黄寨小组组长梁某甲找他及小组代表葛丙忠某等人，对方尹某、刘某甲、一男及一姓赵女的，为刘某甲购买葛某乙和葛某甲的土地去量地，他负责记录数字，其他代表扯皮尺，最后计算出葛某乙和葛某甲出卖土地是9亩多；后来，又测量黄某乙和王某某的土地，也是他负责记录的数字，最后计算出黄某乙和王某某的土地10亩左右。所购土地中还包含小组集体所有的土地。测量后，买卖双方签了土地转让协议，他和梁某甲作为证明人签名。集体土地款通过姬某转交给梁某甲的，梁某甲给小组每人发了800多元。
（六）证人刘某甲的证言，证明他和尹某都是收购废品的，为办收废品的场地，2012年底他和尹某到前付村黄寨组看一块地不错，地上还种着小麦，尹某说进行操作。过几天，尹某告知谈好6万一亩，他就和尹某到那块地去，前付村的姬会计、黄寨组的梁队长及会计、卖地村民及村民代表都在，测量了土地。他购买了村民葛某乙、葛某甲7亩多及小组河沿共计9亩多地。次日，他和葛某乙、葛某甲、尹某、梁队长等人在梁队长家签订的土地转让协议。已给付葛某乙、葛某甲全款。没几天，尹某说土地不能买卖，表面上出租可以掩饰买卖的行为，在梁队长家又签订一份土地出租协议。后来尹某说为防止别人调查办个养殖手续，2013年6月他找到一个公司2000元做了养殖山羊可行性研究报告，7月到工商部门办理了昌盛养殖场的工商手续，通过土地部门上报缴纳土地复垦保证金后，获得了埇桥区政府的批复。曾把朋友刘某丙介绍给尹某，后来知道刘某丙的哥哥刘某乙和一个姓赵女人10万一亩也买了土地。
（七）证人赵某甲的证言，证明2012年底她想买地搞养殖，刘某甲说可通过尹某在北杨寨前付村黄寨组买地，并把她介绍给了尹某，尹某称刘某甲所买地旁边有块地10万元一亩，她交给尹8000元定金。过几天，她接尹某通知和司机刘某乙开车到那块地，村干部梁队长、黄会计及村民代表等十几人在场，经测量村民有9亩多，还有生产队的沟沿共11亩多。二天后在梁队长家她以弟弟赵某乙的名义和卖地村民签订土地转让协议，尹某、梁某甲、黄某在场，他见每亩单价8.5万元就质问尹某，尹讲8.5万元一亩是给村民卖地钱，1.5万元一亩是尹某协调费。过几天，她在农行给两户村民转款70万，第二天把生产队的款项131400元到梁某甲家交给梁某甲、黄某。后来为办养殖手续和村民签订了租赁协议，上面也是她签的赵某乙的名字。尹某一直催要她欠尹的款项，她每次到尹废品收购办公室给尹某的现金。她一共支付给王某某153600元、张某415000元、黄寨组131400元、尹某一共6次263900元，还欠尹十几万元。
（八）证人刘某乙的证言，证明他是赵某甲驾驶员，刘某甲帮赵某甲联系尹某购买土地，他曾开车带着赵某甲去尹某的废品收购厂办公室看见赵某甲给尹某钱。
（九）证人赵某乙的证言，证明2013年5月姐姐赵某甲要他的身份证说办一个养殖场，具体怎么办的不清楚。
三、被告人供述
（一）被告人尹某的供述，称2012年底介绍刘某甲通过北杨寨乡前付村的会计姬某帮忙从葛某乙、葛某甲、黄某乙（黄某甲）、王某某（王某）手里买了将近20亩土地，姬某和梁某甲安排他们去看地、量地，都是农田耕地，当时种着麦苗。刘某甲按每亩6万元买了9.135亩，给他2万元好处费，其余的被他和刘某甲以10万元每亩卖给姓赵的三家了。地款交给姬某，姬某再转交给卖地村民的。他和刘某甲对三家说10万每亩，实际卖给村民按6万一亩，姬某提出要每亩5000元的好处费给生产队队长梁某甲及会计等，他先后给姬两次每次2万元的好处费。他和刘某甲每亩挣3.5万元差价，赵某甲已给他26万多元，还有部分没给。这些地都拉起院墙，靠近路面的地方盖了平房，刘某甲买的铺了水泥地。
（二）被告人姬某的供述，称其1993年3月起任前付村会计，尹某2010年在他们村买地盖了房子居住并收破烂。2012年12月，尹某又先后介绍刘某甲、赵某甲到前付村黄寨庄买地建房，刘某甲买的是葛某丙、葛某丁家的地，介绍赵某甲买的王某某、黄某乙家的地。都是大田地，也就是所谓的农田、耕地。测量四户的地时梁某甲都让他去现场看了，有黄寨组的代表、卖地户及梁某甲、尹某、刘某甲等人在场。量地的组代表都领了100元的误工补助，他给尹某说梁队长和村民代表都很辛苦，需要适当给他们一些费用。尹某还口头许诺每亩给5000元的好处费，2013年1月下旬他多次以老百姓想闹事为由向尹某催要好处费，后收到尹某二次共给款4万元，他和梁某甲每人分1.7万元，余款分给部分村民了。尹某被公安机关拘留后，他和梁某甲退给卖地村民3万元，卖地村民出具了收条。
（三）被告人梁某甲的供述，称其是北杨寨乡前付村黄寨组队长。2012年10月尹某找他说看中黄寨组葛某乙、葛某甲家的承包地，12月尹某又带刘某甲来，他就让村会计姬某、组会计黄某、村代表十几人及卖地户量地，连同组集体的地共9.135亩，价格6万元一亩，后在他家签了土地转让协议，他和黄某协议中是见证人，刘某甲给付了葛某乙、葛某甲卖地款，集体的河沟2.03亩支付给他和黄某121800元已分给每户。2013年1月尹某又说看中刘某甲旁边王某、黄某甲家的地，他询问王、黄二人都同意卖，1月底，尹某带赵某甲等人来到，他组织姬某、黄某、组代表及王、黄量地，连同村集体的河沟共11.34亩，在他家签了转让合同，赵某甲将集体的131400元给他和黄某已分给每户，王某、黄某甲的地款转账支付的。刘某甲和赵某甲已将河沟垫平、拉起院墙、盖了一排平房，刘某甲还铺了水泥地。2013年二三月份刘某甲和赵某甲让他找卖地村民补签了租地协议，说这样能把养殖项目批下来。卖地给赵某甲过程中，他先后从姬某那里分到1.7万元好处费。公安机关找他了解尹某倒卖地之事后，他和姬某将好处费以土地补偿款退给卖地的三户村民各1万元，日期写为2013年初，意图掩盖二人收好处费之事。
本案其他相关证据：
一、宿州市人民检察院反贪局出具的情况说明等，证明了本案案发及抓获三被告人的情况。
二、户籍证明，证明了被告人尹某、姬某、梁某甲的个人基本信息情况。
本院认为：被告人尹某、梁某甲、姬某以牟利为目的，违反土地管理法规，非法倒卖基本农田以外的耕地20亩以上，情节特别严重，其行为均已构成非法倒卖土地使用权罪。公诉机关指控的罪名成立，本院予以支持。对被告人尹某的辩护人提出被告人尹某在刘某甲买卖土地中仅起介绍作用，行为构不成犯罪的辩护意见，经查，被告人尹某在刘某甲买卖土地过程中联系买地、参与丈量及签订协议、并从中牟利，行为符合非法倒卖土地使用权罪的法定构成要件，该辩护意见理由不能成立，本院不予采纳。对被告人尹某的辩护人提出买卖的集体土地应从犯罪数额中扣除的辩护意见，经查，所买卖土地中包括集体的河沟，属基本农田以外耕地的一部分，辩护人提出应从犯罪数额中扣除的辩护意见与法不符，本院不予采纳。对被告人姬某辩护人提出被告人姬某在共同犯罪中起辅助作用，系从犯的辩护意见，经查，被告人姬某身为前付村干部，参与丈量土地、指示给丈量人员发放补助并积极牟取利益，在共同犯罪中所起作用非次要或者辅助，该辩护意见理由不能成立，本院不予采纳。对被告人姬某、梁某甲的辩护人分别提出被告人姬某、梁某甲具有自首情节的辩护意见，经查，宿州市人民检察院在对被告人尹某的询问中掌握了被告人姬某、梁某甲涉嫌非法倒卖土地使用权的事实，遂将二被告人抓获归案，被告人梁某甲、姬某行为均不符合自首的法定构成要件，该辩护意见本院不予采纳。被告人尹某在宿州市人民检察院对宿州市城建执法人员涉嫌受贿一案初查过程中找其了解情况时，主动交代了其非法倒卖土地使用权的犯罪事实，系自首，依法予以从轻处罚。对被告人尹某辩护人提出被告人尹某具有自首情节的辩护意见本院予以采纳，但因被告人尹某行为不属于犯罪情节轻微，故对辩护人建议对被告人尹某免予刑事处罚的辩护意见，本院不予采纳。被告人姬某、梁某甲归案后能如实供述自己的主要犯罪事实，亦可依法予以从轻处罚。鉴于被告人尹某、姬某、梁某甲认罪、悔罪，积极退赃，依法可对三被告人适用缓刑。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第二十五条第一款、第六十七条第一款、第三款、第七十二条第一款、第三款、第七十三条第二款、第三款、第五十二条、第五十三条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告人尹某犯非法倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑三年，缓刑五年，并处罚金人民币十万元。
（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。罚金已缴纳二万元，余款限判决生效第二日起十日内缴纳）。
二、被告人梁某甲犯非法倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑三年，缓刑五年，并处罚金人民币九万元。
（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。罚金已缴纳二万元，余款限判决生效第二日起十日内缴纳）。
三、被告人姬某犯非法倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑三年，缓刑五年，并处罚金人民币九万元。
（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。罚金已缴纳二万元，余款限判决生效第二日起十日内缴纳）。
四、追缴被告人尹某违法所得人民币二十八万元（已缴至本院）；追缴被告人姬某、梁某甲违法所得人民币三万四千元（已缴至宿州市公安局经济犯罪侦查支队）。
如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向安徽省宿州市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份、副本四份。
审判长陈民勤
审判员金波
人民陪审员刘光珍
二〇一四年十月十七日
法律案例
